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Achat d’un appartement avant mariage : comment ça marche ?

Il y a des risques à acheter un bien immobilier en dehors d’un mariage ou d’un pacte. À la suite d’un divorce ou d’un décès, vous ne serez plus couvert par les mêmes lois protectrices et réglementations fiscales de base.

Il n’est certainement pas vrai que l’amour nous aveugle ou que nous devenons inconscients de tout le reste lorsque nous sommes amoureux. Il y a des tendances naturelles contre lesquelles vous devez lutter lors de l’achat d’une maison de deux chambres, surtout si vous n’êtes ni marié ni engagé.

Votre statut de concubin vous met en grave péril en cas de rupture ou de décès. Sans même toucher aux droits de succession prohibitifs qu’il faut régler : l’IRS est redevable de 60 % des fonds envoyés après un petit remboursement de 1 520 euros.

On pourrait opposer cela à l’exemption totale des droits de succession dont bénéficient les couples mariés et concubins. Il existe toutefois un certain nombre d’options disponibles qui peuvent aider à atténuer les dangers inhérents à un achat en union libre. Chacun a son propre ensemble d’avantages et d’inconvénients.

La méthode d’achat la plus éprouvée : le partage du coût

Lorsque vous achetez un bien immobilier de placement en groupe, vous et les autres acquéreurs devenez copropriétaires de l’immeuble. Vous et vos copropriétaires devrez vous présenter devant un notaire public pour régler votre désaccord pour savoir qui obtient la part de la propriété.

Le système est très flexible puisqu’il permet une répartition de 50/50, de 30/70 ou de 40/60, entre autres permutations possibles. La part de chaque personne dans la valeur nette du logement est déterminée par ces proportions.

Par exemple, si Nadine et son concubin, Jean, acceptent de partager à parts égales le coût d’un achat de 250 000 €, chacun contribuerait 187 500 € au financement, faisant de Jean l’unique propriétaire de 25 % de la propriété et Nadine la copropriétaire des 75 %.

Dans la pratique, il faut veiller à ce que le partage soit correctement reflété dans l’acte notarié et qu’un accord de partage soit rédigé au préalable. Ce document exposera les lignes directrices du partage de la succession en cas de séparation ou de décès d’un copropriétaire.

Il peut être conclu pour une durée indéterminée ou pour une durée déterminée jusqu’à un maximum de 5 ans, avec possibilité de renouvellement à la convenance mutuelle des parties. Cependant, il y a quelques problèmes avec la méthode d’achat fractionné.

La première est possible en cas de désaccord. Comme personne n’est obligé de rester dans le partage, n’importe quel cohabitant peut initier la vente de la propriété, et il peut même aller en justice pour faire statuer sur le partage.

La SCI familiale est une option d’étude potentielle

Si un couple marié souhaite acheter un bien immobilier ensemble, il peut constituer une SCI afin que chacun des associés puisse détenir une part égale de la société en fonction de ses revenus.

L’approche a l’avantage que, comme dans une division, les règles de fonctionnement sont établies dès le départ (répartition des redevances et des taxes, par exemple) et les décisions sont prises collectivement. En cas de rupture, si chaque concubin le souhaite, il peut récupérer une partie de ses frais de relation en achetant la part de son ancien partenaire. 

Et si l’un des conjoints décède, la SCI peut continuer avec le conjoint survivant, qui peut alors racheter les héritiers du conjoint décédé pour leur part sans aucune résistance aux termes de l’accord.

Revers de la médaille : la création d’une SCI est payante (comptez environ 1 500 euros de frais de constitution) et s’accompagne de contraintes de gestion comme toute autre forme d’entreprise.

En réalité, il y a des formalités qui doivent être remplies pendant l’existence de la SCI, telles que  la comptabilité, la tenue des registres et celle de l’assemblée annuelle des membres, etc.

Éviter la formule sur la « clause préventive de tontine »

Cette clause qui est à insérer dans le contrat de vente lors de sa signature chez le notaire, garantit les deux partenaires en cas de décès de l’un d’eux. Plus précisément, il stipule que le partenaire survivant deviendra l’unique propriétaire du bien au décès du premier partenaire, sans qu’aucune autre action ne soit requise de sa part.

Cela se fait dans des circonstances fiscales favorables. Par exemple, la part d’héritage requise entre les cohabitants est réduite de 60 % à 4,89 %. Bien que la clause tontine puisse sembler bonne sur le papier, il existe plusieurs restrictions qui l’empêchent d’être vraiment utile dans la pratique. 

Tout d’abord, votre résidence principale doit valoir plus de 76 € (ou son équivalent dans d’autres devises) au moment de votre décès. Si un plafond n’a pas été mis à jour depuis des années, cela signifie que la plupart des maisons ne sont pas incluses dans les protections du système.

Un autre inconvénient de cette formule est que la résiliation de l’accord s’avère difficile après sa signature. Autrement dit, en cas de rupture, vous ne pourrez pas revendre le bien pour récupérer votre part, pas même en justice. L’adoption d’une clause tontine est très déconseillée sauf circonstances exceptionnelles.

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