Transaction, gestion, syndic : derrière chaque activité immobilière se cache une carte professionnelle, et les confusions sont fréquentes, y compris chez les professionnels installés. Or exercer hors du périmètre de sa carte n’a rien d’un détail administratif.
Si vous réfléchissez à développer votre activité, notre article sur les leviers pour optimiser une agence immobilière montre comment proposer la gestion locative sans détenir soi-même la carte G. Ici, on fait le point sur ce que dit la loi Hoguet.
La carte T couvre la transaction, la carte G la gestion immobilière, la carte S l’activité de syndic. Chacune est délivrée par la chambre de commerce et d’industrie, pour trois ans. Les cartes G et S imposent une garantie financière, parce que leur titulaire manie les fonds de ses clients.
La carte T : transaction sur immeubles et fonds de commerce #
C’est la carte des agences de vente et de location au sens de l’entremise : rechercher un acquéreur, un locataire, rédiger le compromis ou le bail. Le titulaire qui ne reçoit aucun fonds de ses clients peut se passer de garantie financière, à condition de le déclarer. La recherche de locataires relève de la carte T, mais pas la gestion du bail une fois signé.
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La carte G : gestion immobilière #
Encaisser les loyers, émettre les quittances, réviser le loyer chaque année, régulariser les charges, gérer les travaux et les impayés : tout cela relève de la gestion pour le compte d’autrui, et donc de la carte G. Comme le gestionnaire détient l’argent des propriétaires, la loi impose une garantie financière d’au moins 110 000 euros, réduite à 30 000 euros les deux premières années d’activité, ainsi qu’une assurance de responsabilité civile professionnelle.
Carte délivrée pour trois ans par la CCI. Garantie financière pour les cartes G et S. Assurance de responsabilité civile professionnelle. Et 42 heures de formation continue sur trois ans, soit 14 heures par an en moyenne, pour pouvoir renouveler la carte.
La carte S : syndic de copropriété #
Elle concerne l’administration des immeubles en copropriété : assemblées générales, budget, appels de fonds, entretien des parties communes. Les obligations de garantie sont proches de celles de la carte G, et le métier exige une organisation spécifique. Peu d’agences de transaction s’y lancent sans recruter un profil dédié.
Ce qui arrive quand on sort de son périmètre #
Exercer une activité couverte par la loi Hoguet sans la carte correspondante est un délit, puni de six mois d’emprisonnement et de 7 500 euros d’amende. Au-delà de la sanction pénale, les mandats signés peuvent être contestés et les honoraires réclamés en retour. Le risque concerne aussi les agences qui gèrent « pour rendre service » quelques biens de leurs clients vendeurs.
Encaisser un loyer pour un client, même une seule fois et même sans honoraires, relève de la gestion. Sans carte G, mieux vaut orienter ce client vers un gestionnaire partenaire titulaire, avec une rétrocession prévue au contrat.
Comment étendre son activité sans tout porter #
Une agence titulaire de la seule carte T a deux options pour proposer la gestion. Demander la carte G, avec la garantie, l’assurance et l’organisation comptable qui vont avec. Ou s’appuyer sur un gestionnaire titulaire qui signe les mandats et rétrocède une part des honoraires sur les clients apportés. La seconde voie laisse tester la demande avant d’investir.
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Combien de vos clients vendeurs sont aussi bailleurs ? Combien de lots pourriez-vous gérer d’ici trois ans ? Avez-vous quelqu’un en interne pour la comptabilité mandant ? Les réponses disent si la carte G vaut l’investissement, ou si la délégation suffit pour l’instant.
Connaître le périmètre exact de sa carte, c’est éviter un risque pénal bien réel, et c’est aussi repérer les activités voisines où l’agence peut se développer sans se mettre en faute.
