Audit énergétique obligatoire : comprendre les logements à risque et les passoires thermiques sous surveillance

Qui est concerné par l’audit énergétique obligatoire ? #

Ce document vient compléter le diagnostic de performance énergétique et s’impose pour les promesses ou actes signés depuis avril 2023 pour les classes F et G.

Il est conseillé d’anticiper cette démarche avant la mise en vente pour éviter des retards coûteux. S’appuyer sur un expert spécialisé permet de disposer du rapport sans pression juste avant la signature.

Logements exclus de l’audit : ce qu’il faut retenir #

Les appartements en copropriété sont exclus de cette obligation, qui cible les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété. Les copropriétés ont leurs propres règles, notamment un DPE collectif et un plan de travaux spécifique.

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De plus, les logements classés A, B ou C ne sont pas soumis à l’audit, la classe D le sera à partir de 2034. En outre-mer, le calendrier diffère avec un décalage des dates d’application pour la classe E.

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Calendrier précis selon la classe énergétique du logement #

Le calendrier évolue selon la lettre du DPE, avec des dates distinctes pour l’obligation d’audit et l’interdiction de louer. Par exemple, l’audit est obligatoire depuis avril 2023 pour les logements classés F et G, tandis que l’interdiction de location commence en 2025 pour la classe G.

Pour un logement F, le délai avant interdiction de bail est fixé à 2028. Cette échéance peut sembler lointaine, mais les travaux et démarches prennent du temps, il est donc important de ne pas procrastiner.

Passoire thermique : définition et impact #

Une passoire thermique désigne un logement très mal isolé, généralement classé F ou G au DPE, où les pertes de chaleur sont importantes. Ces logements entraînent des factures énergétiques élevées, notamment en période de chauffage intensif.

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Le DPE mesure la consommation d’énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre. La note finale correspond au pire des deux critères, ce qui peut pénaliser certains logements chauffés au fioul ou au gaz.

Contenu et rôle de l’audit énergétique dans une vente #

L’audit va au-delà du DPE en proposant des scénarios de travaux chiffrés, après une visite du bien par un professionnel. Il inclut notamment l’état des déperditions thermiques et plusieurs propositions pour améliorer la performance énergétique.

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Ce document sert aussi d’outil de négociation, donnant à l’acheteur une vision claire des coûts et des bénéfices des travaux envisagés. Le rapport, valable cinq ans, facilite un dialogue constructif entre vendeur et acquéreur.

Les points essentiels que doit contenir l’audit énergétique #

• l’état de la performance énergétique avant travaux, avec illustration des pertes de chaleur ;
• au moins deux propositions de travaux, dont un scénario progressif vers la classe B ;
• les gains espérés en énergie et en coûts après réalisation ;
• le coût estimé des travaux et les aides possibles ;
• les conditions d’aération et de ventilation du logement.

Location : un cadre différent mais tout aussi exigeant #

Pour la location, l’audit n’est pas exigé, seul le DPE est requis. Cependant, depuis janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être loués en nouveaux contrats, car ils sont jugés non décents.

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Les bailleurs de logements F doivent décider rapidement entre rénover, vendre ou laisser vide, car l’interdiction de location est prévue pour 2028. Dans ce contexte, l’audit peut aider à estimer les travaux nécessaires.

Sanctions et conseils pour bien préparer la vente #

L’audit doit être remis à l’acheteur dès la première visite ou au plus tard lors de la promesse de vente. Son absence peut entraîner des retards et mettre le vendeur en position de faiblesse lors des négociations.

Quelques bonnes pratiques : réaliser DPE et audit en même temps, choisir un professionnel certifié, anticiper les délais et comparer les devis avant de fixer le prix.

Un logement mal évalué énergétiquement se paie toujours, soit au moment de la vente, soit chaque hiver par des factures trop élevées.

Aides et évolutions récentes dans la rénovation énergétique #

MaPrimeRénov’ reste accessible en 2026, mais ses critères ont été durcis. Par exemple, les rénovations importantes ne sont plus subventionnées si le chauffage au gaz est conservé.

Il est essentiel de vérifier les conditions actuelles avant de lancer des travaux pour profiter au mieux des aides disponibles et optimiser la rénovation.

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