Un investisseur dans un bien immobilier occupé a l’avantage de connaître à la fois le locataire et le taux d’occupation, ainsi que de bénéficier potentiellement d’une remise sur le prix de vente. Seules quelques précautions sont à prendre avant de réaliser un tel investissement.
Les avantages à investir dans un bien déjà occupé
La principale préoccupation est de nature monétaire. Par rapport à une maison meublée, une maison vide a un prix demandé inférieur, et cela est particulièrement vrai pour les locations à court terme (car il faut plus de temps pour récupérer la propriété dans une location vacante que dans une location meublée).
Une fois qu’un locataire est en place, la rentabilité du bien peut être estimée à l’avance. Donc, pas de grosses surprises, et les banques peuvent être tranquilles en sachant qu’il n’y aura pas de pénurie d’actifs physiques. Wow, c’est tout un avantage !
Un prêt amorti sur une durée plus courte est plus attractif sur le papier, mais juste sur le papier parce que la vérité est très différente.
En effet, il faut trouver un juste milieu entre maximiser la rentabilité de son investissement immobilier et rendre ses finances trop vulnérables pour ne pas pouvoir gérer efficacement ses dépenses au quotidien, comme l’explique le site Meilleurtaux.com.
Le message à retenir est que vous ne devriez pas vous engager dans l’aveuglette. Lorsque vous achetez un bien immobilier occupé, vous concluez un accord juridique avec le locataire qui y habite déjà.
Vous devez enquêter sur la caution actuelle et vous assurer que le montant du loyer qu’elle paie est satisfaisant avant de vous y engager, car vous ne pourrez pas renégocier les termes de l’accord.
Il est sage de revérifier quelques domaines clés pour vous assurer que vous prenez la bonne décision. Aussi, soyez très poli et prudent avec votre langage.
Les avantages d’acheter une propriété déjà habitée ne sont pas immédiatement apparents
Il existe deux approches uniques à la décision d’acheter une maison existante : il s’agit d’une stratégie d’investissement classique pour sécuriser une source secondaire de revenus sur le long terme en empruntant de l’argent à intérêt. Vous avez décidé d’acheter un logement occupé et de le mettre en location.
En outre, vous pouvez en faire un usage résidence principale ou un logement pour vos enfants. Si vous décidez d’acheter une maison déjà occupée avec l’intention d’expulser les locataires actuels, vous devez, dans ce cas, porter une attention particulière aux paramètres de récupération puisqu’ils sont verrouillés.
Comment obtenir un prêt hypothécaire pour une maison déjà occupée ?
Votre prêt à venir n’est pas différent d’un prêt hypothécaire standard à tous égards importants. Votre dossier sera étudié de la même manière que si vous achetiez une résidence principale ou secondaire.
Si votre ratio de service de la dette à terme prévu ne dépasse pas 35 % sur une durée maximale de 25 ans, la banque vous prêtera de l’argent pour investir. Et il y a deux manières de faire ce calcul : avec et sans prise en compte de la compensation du revenu. Cependant, des variations peuvent apparaître selon la façon dont vous déterminez votre ratio d’endettement.
Si votre banque participe à l’indemnisation des revenus, elle prendra en compte vos mensualités actuelles plus (les remboursements de prêt moins les revenus gagnés sur la propriété que vous financez) divisés par votre revenu imposable.
Si elle suit la politique de non-compensation des revenus, son taux d’endettement sera déterminé comme suit : (mensualités courantes + mensualités pour le financement du logement) / (loyer net du logement + votre revenu imposable). C’est pourquoi il est préférable d’obtenir un financement qui tient compte des loyers.
Quel modèle utiliser ?
Investir dans un bien locatif peut vous permettre de mettre un pied dans la porte à un prix inférieur à la moyenne du marché. On pense que l’achat d’un bien loué donne droit à un prix de vente inférieur à celui d’un bien vide.
Mon ami et moi avons pu acheter une maison grâce à une réduction du prix d’achat. Béatrice B., propriétaire d’un immeuble précédemment occupé, précise : « Sinon, c’était impossible. Mais payez bien, car cette coupe n’est pas typique du tout ».
Il correspond à un petit ensemble de critères très spécifiques :
- La caution a encore le temps de courir (et la perspective de récupérer la propriété est lointaine, et la réduction est substantielle).
- La juste valeur marchande du loyer (s’il se situe juste autour du taux en vigueur, la réduction ne fera pas autant de mal que si le loyer était beaucoup plus bas).
- La situation du locataire, notamment son âge (ancienneté dans le logement, revenus, etc.) et les termes du contrat de bail du locataire.
- La qualité du produit est également prise en compte tout au long du processus de découpe.
Aussi, la coupe est souvent peu ou inexistante dans certains cas. Dans une location meublée, la courte durée de la caution signifie que le bien immobilier sera récupéré rapidement et qu’il n’y a pas lieu de s’inquiéter d’une décote. Les investisseurs privilégient les espaces plus petits comme les studettes et les studios car la décote induite est plus faible (entre 5 et 10 %).
