Un expert immobilier est le professionnel qui a la capacité de donner la valeur vénale de votre bien immobilier. Pour pouvoir réaliser cette tâche, cet expert a quelques compétences et qualités qu’un faux expert n’a pas.
L’expert immobilier se démarque par ses méthodes de travail
Un expert immobilier a la capacité de récolter des données sur le terrain et de faire une analyse avant de donner son avis sur la valeur vénale d’un bien.
Pour ce faire, l’expert commence toujours par réaliser des descentes sur le terrain. Cette phase lui permet de prendre les mesures du bien à estimer. Il va également faire l’étude de l’emplacement du bien et diagnostiquer l’enveloppe et l’état en général du logement (murs, plafonds, planchers, combles, sous-sol, etc.).
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Durant cette descente, l’expert effectue l’étude de l’orientation du bien immobilier et son niveau d’exposition à la lumière solaire. Cette phase lui permet également de faire le point sur l’état de l’installation en électricité et en gaz ainsi que de la plomberie.
Et enfin, il va aussi vérifier qu’il n’y a pas de substances toxiques dans la propriété ou à proximité. L’expert va également scruter les moindres recoins du logement afin de détecter si des nuisibles ont élu domicile.
Une démarche d’analyse rigoureuse des documents
Mise à part l’étude du le terrain, l’expert immobilier va aussi se pencher sur les documents rattachés au logement étudié. Il va alors faire l’analyse de l’historique du logement, mais aussi, sa situation. Pour cela, l’expert décrypte le contenu du titre de propriété. Il va aussi regarder le contenu des règlements de copropriété.
Cet expert va même analyser le permis de construire de la maison, ainsi que les différentes autorisations administratives. En ce sens, il va scruter les détails qui ont permis sa construction et la réalisation d’éventuelles extensions et travaux en tout genre.
Lors de son expertise, il demandera aussi à voir le certificat de non-opposition et les différents plans de la maison (construction, urbanisme, cadastre, etc.).
Pour pouvoir réaliser cette phase d’analyse, l’expert va s’approcher de la mairie et des notaires pour avoir accès à certains types de documents. Et cela, en plus des documents fournis par le propriétaire qui a mandaté la démarche d’expertise.
L’expert immobilier utilise différents types de techniques de valorisation
Ce qui démarque un expert immobilier d’un autre qui n’a pas les compétences requises, ce sont les techniques de valorisation qu’il met à profit.
Parmi ces techniques, il y a la méthode sol et construction. L’expert valorisera le coût du terrain et de la construction du bien. Ensuite, il enlèvera de l’estimation totale la valeur de la vétusté du logement.
Il peut aussi utiliser la technique des flux financiers. Dans ce cas, il fera la somme des différents flux financiers bruts que le logement peut dégager (les loyers par exemple). Ensuite, il va soustraire les différents frais relatifs à la gestion du logement ainsi que les charges. L’expert fera le calcul en se projetant sur plusieurs années dans le futur.
La dernière méthode qu’il peut utiliser c’est la comparaison. Il s’agit de procéder à la comparaison du logement expertisé avec d’autres habitats qui ont les mêmes spécificités techniques et qui viennent d’être vendus ou estimés.
