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Le pouvoir d’achat des populations est devenu une réalité sociale à laquelle on fait souvent face. Le viager immobilier est donc devenu un bon moyen pour faire face à cette situation. Dans le cadre d’un viager occupé par exemple, vous bénéficiez d’un allègement d’impôt ou tout simplement d’une meilleure imposition fiscale, tout en continuant d’habiter votre maison.
Le viager immobilier a commencé au début des temps modernes. Ce système a commencé avec les Romains, avant de s’étendre de manière plus large au Moyen Âge.
Étymologiquement, le mot “viager” de « viaje » qui veut dire dans l’ancien français « temps de vie ».
À l’image du contrat d’assurance, des mises d’argent et des jeux de hasard, le contrat de rente viagère est un contrat aléatoire. Les règles qui le définissent sont inscrites dans l’article 1964 du code civil.
Dans une vente viagère, il faut être prêt à tout. Il y a parfois des événements dommageables qui surviennent pendant la durée du contrat. Ceci étant, on ne peut pas savoir avec précision combien on peut gagner ou perdre.
Une vente en viager est un contrat qui se fait entre un vendeur et un acheteur.
Le vendeur prend le nom de « crédirentier » parce que c’est lui qui dispose du bien pour lequel on lui versera une rente viagère. L’acheteur, quant à lui, prend le nom de « débirentier ».
Les montants de rente que l’acheteur verse périodiquement au vendeur prennent le nom de « arrérages ». Dans le domaine du droit, les arrérages sont au même titre que la dette alimentaire.
Le montant de la vente totale du viager est appelé la rente. C’est-à-dire un montant à payer périodiquement. Mais une avance déduite de la rente est payée directement à la signature du contrat : c’est le « bouquet ».
Viager libre : Pour qui ?
Les gens ont certaines conceptions sur la vente viagère. Ils pensent par exemple que cela concerne les vieux qui n’ont personne à qui léguer leurs biens. Pourtant, certaines personnes optent pour la vente viagère, même si elles ont des personnes qui peuvent bénéficier de leurs biens quand elles ne seront plus de ce monde. Deux raisons justifient le choix de ceux-ci. La première est de donner le bouquet à leurs héritiers. La deuxième est de jouir de l’argent de la rente pour assurer les besoins.
Il y a beaucoup de femmes, entre 70 et 80 ans, qui ont perdu leurs maris, alors qu’elles n’ont jamais exercé une fonction. Quand leurs maris décèdent, elles souffrent donc du manque d’argent. À la mort du mari, sa pension est divisée par deux, pendant que les besoins et les dépenses restent inchangés. Avec le viager, ces veuves ont ainsi l’occasion d’assurer leurs vieux jours.
Il faut noter que les acheteurs sont généralement dans une tranche d’âge qui varie entre 30 et 65 ans. En réalité, ceux-ci achètent un bien immobilier en viager une quinzaine d’années avant la retraite pour assurer plutôt leurs vieux jours. On constate que les jeunes personnes aiment mieux acheter en viager, que de garder leur argent dans les banques. Ainsi, avec le viager, vous pouvez acheter un studio aujourd’hui, et ce dernier va servir à vos enfants quand ils seront en train de poursuivre leurs études.
Par ailleurs, les personnes qui achètent des biens immobiliers en viager (acquéreurs) sont souvent des expatriés français. Généralement, ils font l’achat du bien immobilier en viager quand ils ont la quarantaine d’âges environ. Du coup, quand ils reviennent plus tard vivre au pays, pendant leurs vieux jours, ils ont un logement garanti.
Certains investisseurs immobiliers, de leur côté, préfèrent investir dans le viager, plutôt que d’investir dans l’immobilier locatif. Selon eux, l’immobilier locatif présente assez de contraintes. Parfois, il faut réfectionner les bâtiments, revoir les installations diverses, ou encore faire face à des locataires qui ne paient pas le loyer, etc. En revanche, ces problèmes sont quasi inexistants quand on achète en viager.
Le viager libre : pour les primo accédant
On parle de viager libre quand personne ne vit dans le bien immobilier acheté en viager. L’acheteur (débirentier) peut utiliser le bien comme il l’entend. Il a le choix entre y vivre personnellement, ou le louer.
Par contre, il doit assurer toutes les dépenses nécessaires pour garder le bien immobilier en bon état, y compris les taxes fiscales (impôts…).
Notons au passage qu’il n’est pas facile de trouver du viager libre. Le viager libre compte pour environ 5 % des ventes viagères effectuées.
L’acheteur (acquéreur) s’engage à payer une somme périodique au vendeur, jusqu’à ce que ce dernier rende l’âme. C’est pour lui une façon de ne pas emprunter de l’argent à la banque, et donc de ne pas payer les probables intérêts que ces emprunts pourraient générer.
La plupart des gens se font une fausse idée en croyant que les taux d’intérêt que présentent à ce jour les institutions financières sont faibles, et que l’on ne paie pas beaucoup d’intérêts pendant le remboursement.
Cette idée est bien fausse ! En réalité, si vous voulez obtenir un bien immobilier d’une valeur de 300.000 € sur une quinzaine d’années à un TEG (Taux Effectif Global) de 3 %, avec ADI (Assurance Décès Invalidité) à 100 % pour deux personnes, vous allez payer 2072 €/mois d’intérêts, soit 72.914 € d’intérêts sur les 15 années convenues. Et ce n’est pas tout ! Il reste aussi les dépenses relatives aux différents services du notaire, aux démarches auprès de la banque et les honoraires d’agence.
En revanche, si c’était un viager libre, vous seriez à l’abri de beaucoup de frais cités ci-dessus. Comme autre avantage, vous allez récupérer petit à petit votre argent. Vous dépenserez ainsi 72.914 € en moins.
Dans le viager, le vendeur joue plus ou moins le même rôle que la banque. Les deux reçoivent périodiquement une somme d’argent, mais la dénomination n’est pas la même. La banque reçoit un remboursement pendant que le vendeur en viager reçoit une rente. On en déduit qu’il est faux de croire que la rente est la somme du capital et des intérêts. En vérité, la rente est simplement égale au capital.
Pourquoi une vente en viager ?
En faisant la vente en viager, le vendeur se fait d’abord de l’argent, puis il trouve aussi un moyen d’assurer ses vieux jours.
POURQUOI VENDRE EN VIAGERP ?
La vente en viager donne plusieurs avantages tels que :
- De l’argent en plus ;
- Une augmentation des gains au fil des années ;
- Une vie plus décente ;
- Jouir de ses biens pendant qu’on est encore en vie ;
- Une forme de garantie financière pour son époux ou son épouse ;
- Porter un coup de main à ses héritiers ;
- Une meilleure revalorisation fiscale.
Les GARANTIES du vendeur
Celui qui vend en viager a deux véritables avantages. Le premier est l’honneur d’être le vendeur du bien immobilier. Le second, ce sont les avantages du contrat de vente viagère.
En tenant compte de l’article 2103 du code civil, on y retrouve quelques avantages concédés au vendeur en viager. En fait, quand l’acheteur ne paie pas convenablement la rente viagère, le vendeur a les pleins pouvoirs de s’accaparer du bien immobilier, et de procéder à une vente aux enchères, afin de rentrer en possession de la somme d’argent qui convient à la rente que l’acheteur lui doit. Au nom de cette loi, le vendeur peut percevoir son argent restant, même si l’acheteur devait peut-être de l’argent à bien d’autres personnes.
Toujours avec cette loi, dès que le vendeur vend le bien immobilier et prend la somme d’argent qui lui revient, il peut aussi aider les autres personnes à qui l’acheteur doit de l’argent à entrer en possession de leurs sous.
Dans le contrat, il peut être précisé que le vendeur a la possibilité de demander l’annulation du contrat. Dans ce cas, le vendeur peut annuler le contrat quand l’acheteur manque de payer régulièrement la rente comme cela a été convenu. Il peut ainsi reprendre tout l’argent que l’acheteur lui doit, et aussi le reste de la rente.
Mais, ne vous fiez pas entièrement à cette loi comme une pure assurance pour le vendeur.
Faites attention pendant que vous établissez le contrat. Assurez-vous que votre notaire ou votre agent immobilier, ou tout homme de loi réalise la rédaction de ce contrat, ceux-ci disposant des connaissances en la matière, afin que ce document juridique garantisse vos pleins intérêts.
La Fiscalité du Viager
L’État considère la rente viagère comme une façon de se faire de l’argent, d’où un prélèvement fiscal.
Il a alors mis sur pied des moyens uniformes pour chiffrer les montants à prélever sur les rentes viagères, en fonction de l’âge du vendeur et de la date à laquelle ce dernier a commencé à percevoir la rente. Ainsi,
- Quand le vendeur a un âge compris entre 60 et 69 ans, la rente viagère à déclarer s’élève à 40% ;
- Quand le vendeur a plus de 69 ans d’âge, la rente viagère à déclarer s’élève plutôt à 30%.
Cela suppose que le vendeur qui reçoit 1000 €/mois doit déclarer uniquement 300 € au centre des impôts.
Ceci nous amène à comprendre que la rente viagère bénéficie d’une réduction d’impôt non négligeable, ce qui n’est pas pareil pour les pensions de retraite pour lesquelles on prélève l’impôt en fonction du montant total.
Pourquoi un achat en viager ?
L’achat en viager aide l’acheteur à avoir des biens immobiliers sans trop investir sur-le-champ.
Il achète le bien en versant peu à peu une somme d’argent au vendeur, et durant le temps de vie qui reste à ce dernier. Si c’était un prêt fait à la banque, il aurait de lourds intérêts à payer. Ici, au contraire, il n’y a pas d’intérêts à payer.
Dans le cas de la vente en viager, le vendeur se trouve dans la même position que la banque dans un prêt bancaire. Pour un prêt bancaire, celui qui emprunte l’argent fait ce qu’on appelle un remboursement de sa dette. Dans la vente viagère, l’acheteur procède plutôt au paiement de la rente.
Quand vous empruntez de l’argent à la banque pour acheter une maison qui coûte 280.000 € net vendeur, avec une modalité de paiement qui s’échelonne sur 10 ans, pour 3 % de TEG (Taux Effectif Global) et 100% d’ADI (Assurance Décès Invalidité) sur 2 têtes, cela vous reviendra à 2.700 € d’intérêts par mois, soit 45.000 € sur les 10 années de remboursement. Au total, le bien vous revient à 325.000 €, sans compter toutes les dépenses relatives à la banque (garantie hypothécaire, frais de dossier), aux prestations du notaire, et aux honoraires d’agence au cas échéant.
Supposons que vous voulez acheter le même bien immobilier dont la valeur vénale est estimée à 280.000 € net vendeur, et habité par un couple dans lequel l’époux et l’épouse ont respectivement 82 et 83 ans, avec 10 ans d’espérance de vie. Vous payerez 43.000 € comme bouquet (sur-le-champ), et 1100 € chaque mois. Au total, vous payerez 175.000 € sur les 10 années de contrat. Quand on fait le calcul, on se rend compte que l’acheteur aurait dépensé 150.000 € de plus s’il avait acheté le bien directement dans le système ordinaire, d’où l’avantage de l’achat en viager.
Par cette démonstration, on peut conclure que la rente viagère équivaut juste à du capital, et non du capital en plus des intérêts.
La vente en viager est une façon d’économiser de l’argent sur le long terme. L’avantage est que celui qui économise le fait de façon concrète, car son argent est représenté par le bâtiment ou le logement, tandis que celui qui fait garder son argent à la banque n’a aucune représentation matérielle de son argent.
Le calcul d’un VIAGER ?
L’article 1976 du code civil précise comment il faut procéder pour fixer la valeur du bouquet et de la rente dans les ventes viagères. Plusieurs données sont prises en compte pour calculer les valeurs du bouquet et de la rente. Il s’agit de :
- Le prix du bien immobilier. Ce prix dépend des tendances du marché au moment de la vente ;
- Le paiement ou le non-paiement d’un bouquet ;
- L’espérance de vie (nombre d’années moyen qui reste probablement avant le décès) du vendeur ;
- Les bénéfices qu’on pourrait tirer de ce bien immobilier ;
- Le droit d’habiter de l’acheteur, usufruit… ;
- Les possibilités d’annulation du contrat.
Il est possible de mentionner dans le contrat une possibilité de modification et de réajustement de la rente que l’acheteur doit payer.
Il peut arriver qu’au départ, la rente viagère soit fixée à un prix plus bas que cela devrait être. Dans ce cas, le vendeur ou ses descendants peuvent décider de revoir la rente à la hausse, ou soit d’annuler carrément le contrat.
Le viager libre permet à des personnes qui avaient des problèmes financiers quelconques de retrouver une certaine stabilité financière, et de se faire à de nouvelles perspectives. C’est une manière d’assurer pleinement sa retraite, comme si on avait déjà rassemblé autant d’argent dans cette intention. C’est également un arrangement dans lequel le vendeur et l’acheteur sont tous deux bénéficiaires.
Le viager : plan de relance économique
La rente, que l’acheteur paie, permet au vendeur d’améliorer son niveau de vie.
Avec cet argent, le vendeur va améliorer son habitat, et répondre à divers besoins (soins de santé, nourriture, etc.). Il permet ainsi à l’économie de se développer.
De ce fait, l’économie devient dynamique, car l’argent n’est plus figé dans un bâtiment quelconque.
L’avantage pour l’acheteur, c’est qu’il sait dans quoi il met son argent de façon pratique. L’argent gardé dans une banque est une richesse immatérielle, avec un intérêt peu conséquent. Alors que celui qui investit son argent dans un achat en viager possède désormais une richesse matérielle.
De nos jours, il est vraiment pénible d’épargner en toute confiance et avec un taux d’intérêt encourageant. Les banques ne calculent pas toujours les intérêts en fonction de la totalité de la somme épargnée. La conséquence est que votre épargne ne donne que de faibles intérêts.
Supposons que nous nous nous rendions tous à la banque pour retirer notre argent. Quelle serait la conséquence ? La banque, refusera-t-elle de nous remettre notre argent ?
Donnez donc votre avis !
Le viager libre : nouvelle forme de retraite par capitalisation
Il n’est pas facile de trouver du viager libre. Sur toutes les ventes viagères, on retrouve à peine 5 % de viager libre. Beaucoup de personnes aiment le viager libre. L’acheteur peut y habiter ou louer le bâtiment pour se mettre à gagner de l’argent à travers les loyers qu’il va percevoir.
Avec toutes les réformes en vue à propos de la retraite, la vente viagère est bénéfique pour le vendeur et l’acheteur.
Le viager : un contrat moral
Il est toujours bénéfique de prendre les biens d’un parent en héritage quand celui-ci décède. C’est le même cas dans la vente viagère qui est d’ailleurs un contrat convenu entre l’acheteur et le vendeur.
La durée du contrat de vente viagère dépend du nombre probable d’années restant à vivre du vendeur. La rente viagère est même établie en fonction de cela.
Est-ce qu’il ne serait pas mieux de voir la vente viagère sous le même angle qu’un contrat d’obsèques ou un placement d’assurance vie ?
Beaucoup continuent de croire que la vente viagère est un moyen de priver les descendants de leur héritage, ou encore une vente réservée aux vieilles personnes qui n’ont personne à qui léguer leurs biens.
De nos jours, les héritiers manquent d’argent pour répondre à leurs besoins (scolarité des enfants, soins de santé de la famille, alimentation, etc.), et vivre décemment. Quand les parents mourront, les héritiers seront peut-être âgés et n’auront plus grand besoin d’argent comme c’était le cas pendant leur jeunesse ; d’où l’intérêt d’utiliser l’argent de la rente de leurs parents pour leurs enfants. Ainsi, avec la rente, le vendeur peut assurer un meilleur vécu pour ses enfants pendant qu’il est encore en vie et en activité.
Néanmoins, il est mentionné dans certaines dispositions du code civil que les enfants ont le devoir d’aider leurs parents quand ces derniers ont des difficultés. De nos jours, pour une seule personne âgée, il faut prévoir approximativement 2.500 € par mois pour une maison de retraite médicalisée.
On peut se servir de la rente pour préparer cette retraite qui nécessite suffisamment d’argent.
Les éclaircissements donnés plus haut montrent combien la vente viagère est bénéfique pour l’acheteur, le vendeur et ses enfants.
Des expertises peuvent vous accompagner dans ce projet
La vente viagère n’est pas une affaire assez simple.
Il faut confier la procédure à un spécialiste de la vente viagère capable de garantir, à la fois, les intérêts du vendeur et de l’acheteur.
L’agent immobilier qui se chargera du contrat ne doit pas avoir uniquement des connaissances dans le domaine immobilier. Il doit aussi avoir des connaissances assez pointues en droit, en finance et en fiscalité.
