Depuis de nombreuses années, le calcul viager est considéré comme l’une des étapes les plus complexes dans les opérations de vente en viager. Sur la toile, il existe plusieurs méthodes pour effectuer ce type de calcul. Cependant, il est important de déterminer celle qui est la plus fiable. À titre illustratif vous pouvez opter pour un barème viager, confier le calcul à un notaire qualifié ou même déléguer cette tâche à un agent immobilier. Que faut-il savoir alors du simulateur viager ? La réponse est à découvrir dans le présent article.
Quel est le mode de fonctionnement du logiciel de calcul viager ?
Le Viager est considéré comme un logiciel simulateur qui peut s’exécuter directement en ligne. Elle fonctionne au sein d’un espace digital assez sécurisé. En effet, ce logiciel vous offre la possibilité de calculer les différents éléments d’un viager en immobilier.
Quelles sont les catégories de viager à calculer avec ce logiciel ?
Grâce à la version de démonstration, il sera possible d’effectuer des calculs de plusieurs types de viagers. Cela concerne aussi bien les viagers occupés que ceux libres. Cependant, la version complète du logiciel de calcul viager offre la possibilité à n’importe quel particulier de pouvoir réaliser une simulation d’un nombre plus conséquent de viagers. De cette manière, il pourra trouver des montages assez performants. Ce qui n’est pas le cas au niveau de la version de démonstration. En effet, grâce à la version complète, le logiciel de calcul viager peut effectuer des simulations un rapport avec :
- Les viagers avec réserve d’usufruit ;
- Les viagers temporaires ;
- Les taux de revalorisation et d’actualisation personnalisés ;
- Etc.
Les simulations au niveau des viagers occupés
Prime abord, les viagers occupés sont considérés comme des ventes immobilières dans lesquelles les vendeurs ont l’habitude de conserver les droits d’usage et d’habitation du logement vendu. Par conséquent un abattement pour occupation sera déterminé. Ceci est fait dans le but de tenir compte du fait que les vendeurs doivent rester sur les lieux.
À ce niveau, le simulateur en ligne de viager occupé sera capable de déterminer avec une précision remarquable le montant du DUH. De même il va pouvoir le retrancher à la valeur de marché du bien immobilier. En procédant par la soustraction du bouquet, vous allez pouvoir obtenir le capital qui sera rentabilisé.
Pour finir, vous devez savoir que le logiciel viager a tendance à appliquer le coefficient diviseur du viager. Il s’agit précisément de celui du barème qui avait été sélectionné. C’est précisément de cette manière que ce dernier trouve le montant de la rente viagère.
Les simulations au niveau des viagers libres
Aujourd’hui, la quasi-totalité des simulateurs disponibles en ligne possède le calcul des viagers libres. Grâce à ce processus, les particuliers auront la possibilité de déterminer les rentes viagères qui ne seront pas occupées par les vendeurs crédirentiers.
Comme évoqué un peu plus haut, les viagers libres sont considérés comme des transactions immobilières pendant lequel les vendeurs doivent débarrasser les lieux ou même vendre une résidence secondaire. À ce niveau, il n’est plus nécessaire d’effectuer le calcul du droit d’usage et d’habitation, contrairement à un viager occupé.
Le simulateur en ligne du viager libre sera donc en charge de la soustraction de la valeur du marché du bien immobilier au bouquet. Ensuite, il appliquera le coefficient multiplicateur ou diviseur du viager du barème préalablement sélectionné par le particulier.
Quel est le mode de fonctionnement du logiciel en détail ?
Pour évaluer un viager, le simulateur tient compte des éléments suivants :
- Le bouquet : le bouquet fait référence au montant payé en comptant par les acheteurs débirentiers. Il s’agit précisément de la somme à verser au vendeur pendant l’achat immobilier.
- Les rentes viagères : il s’agit précisément des rentes qui ont été payées de manière périodique par l’acheteur en destination du vendeur.
Pour réaliser le calcul des 2 montants, le logiciel simulateur viager a nécessairement besoin de quelques informations. Il s’agit notamment de l’âge du vendeur crédirentier et de la valeur du bien immobilier vendu.
Cependant, le simulateur ne se limite pas là puisqu’il a besoin également du taux de rente et du bouquet. Ce dernier doit être déterminé après la négociation entre les 2 parties. Il ne faut pas négliger également les éventuelles autres variables pouvant impacter le prix de vente. À titre illustratif, il peut être cité la catégorie socioprofessionnelle du vendeur.
Quel est le titre du contrat viager à choisir ?
À ce niveau, il est important que les particuliers se renseignent impeccablement sur les différents types de viagers qui existent. Comme évoqué un peu plus haut, vous avez la catégorie de viager occupé avec réserve d’usufruit, celle de viager libre et de DUH. La durée d’engagement du viager permettra à n’importe quel particulier de pouvoir choisir entre une durée fixe ou indéfinie (partant de la durée viagère jusqu’au décès du crédirentier).
Dans cette situation, vous devez savoir qu’il s’agit d’un viager temporaire. Il s’agit précisément de celui qui vous permettra en tant qu’acheteur de sortir de votre engagement financier. Cependant, cela doit être à l’issue de cette période fixée contractuellement à la signature du viager temporaire.
Quelles sont les caractéristiques du vendeur ?
Prime abord, vous devez savoir qu’il est possible de faire usage des différentes tables de mortalité. À titre illustratif, vous avez le choix entre :
- Les tables des assureurs ;
- Les tables de mortalité INSEE.
- La table de Vita pecunia : celle-ci est spécifiquement destinée à la mortalité des crédirentiers.
Le bloc « Caractéristiques du vendeur » est très bénéfique pour vous. En effet, celui-ci offre la possibilité à n’importe quel acheteur de préciser si le vendeur est considéré comme une personne seule ou un couple. De même vous aurez l’occasion de préciser l’intégralité de ses caractéristiques telles que :
- L’âge du vendeur ;
- Le sexe du vendeur ;
- La catégorie professionnelle du vendeur : vous pouvez parfaitement y insérer plus de détails que possible.
Quelles sont les caractéristiques du bien immobilier ?
La valeur vénale est celle locative du bien immobilier possède un impact considérable sur la détermination des rentes viagères. Il en est de même pour les bouquets du viager. C’est pourquoi, il est important de compléter le blog « Caractéristiques du bien immobilier ». Il est impératif de se renseigner sur la valeur vénale du bien, plus précisément la valeur sur le marché de l’immobilier.
N’omettez pas d’avoir des informations également sur le bouquet désiré. Lorsque vous vous retrouvez dans la situation où le viager sera occupé, alors sachez que plusieurs possibilités de valorisation du droit réserver aux vendeuses sera à votre disposition.
En effet, vous pouvez commencer par la méthode économique. Cette dernière se base spécifiquement sur la valeur locative du bien immobilier. Il s’agit notamment de la méthode la plus juste qui existe le marché d’après plusieurs experts. Concernant la méthode du notaire, celle-ci a tendance à se baser spécifiquement sur le barème fiscal. C’est précisément grâce à ce dernier que cette méthode parvient à évaluer le montant de l’usufruit ou du DUH. La méthode du notaire est considérée comme celle qui est trop simple à réaliser.
Cependant, elle est spécifiquement recommandée dans le cadre des transmissions. La grande majorité des spécialistes du viager immobilier estiment que la méthode du notaire n’est pas équitable. Pour finir, vous devez savoir qu’il est possible d’entrer une estimation du loyer hors charges du bien immobilier.
Par ailleurs, sachez que les variables qui ont tendance à suivre les 3 méthodes énumérées précédemment ne sont pas nécessaires. Cependant, elles ont leur importance dans le cadre d’une réserve d’usufruit. À titre illustratif, il faut considérer :
- La taxe foncière annuelle : pour y arriver, il suffit juste de saisir le montant de la dernière taxe foncière soldé par le vendeur.
- Les charges annuelles : à ce niveau, vous devez renseigner le montant des charges annuelles lorsque le bien est acheté dans un système de copropriété. Faites attention de ne pas confondre ce montant avec les charges récupérables auprès de chaque locataire.
- L’assurance PNO : dans ce cas, vous devez entrer le montant de l’assurance propriétaire. Il s’agit précisément de celui du bien immobilier.
- Le loyer net de charges ;
- Le rendement locatif brut : il s’agit notamment du ratio des loyers HC. Il ne faut pas négliger également la valeur vénale du bien.
- Le rendement locatif net de charges : également à ce niveau vous y retrouverez des ratios de loyer HC. Cependant, il s’agit précisément de ceux qui sont diminués des charges annuelles et de la valeur vénale du bien.
Quelles sont les hypothèses de modélisation qui existent ?
Aujourd’hui, le viager est perçu comme une facilité énorme de paiement. Il est généralement accordé par les vendeurs aux acheteurs. Cependant, il est important d’y introduire un taux d’intérêt dans le montage.
C’est précisément ce qui est connu sous le nom du taux d’actualisation. Comparativement à un prêt immobilier, le taux d’actualisation s’élève lorsque la rente viagère devient de plus en plus importante. Le taux sera donc fixé après concertation entre le vendeur et l’acheteur. Le simulateur vie agir offre la possibilité de modifier ce taux à votre guise. Pour avoir cette fonctionnalité, il va falloir opter pour la version complète de ce logiciel.
