Comment calculer le prix d’un terrain non constructible ?

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Comment calculer le prix d’un terrain non constructible ?

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Un terrain non constructible comme son nom l’indique, désigne tout terrain sur lequel il est formellement interdit de construire un immeuble, une maison, un bâtiment… Mais le prix du mètre carré d’un terrain non constructible est relativement faible et demeure constant contrairement à un terrain constructible. De plus bien que ce type de terrain offre des opportunités assez limitées, vous pouvez tout de même faire du profit en faisant une acquisition de ce type de terrain. Alors, comment déterminer le prix d’achat d’un terrain non constructible avec précision ?

Quel est le coût d’un terrain non constructible ?

Le prix d’acquisition d’un terrain non constructible vous reviendra moins cher comparativement à celui d’un terrain bâtissable. De plus à défaut de pouvoir y construire des habitations pérennes, vous pouvez miser sur des constructions temporaires et profitez de son prix avantageux et stable pour acquérir un terrain non constructible. Il est donc important de pouvoir calculer le coût du mètre carré d’un terrain non constructible.

Prix par mètre carré de terrain non bâti

Les terrains non constructibles ont moins de valeur que les terrains constructibles sur le marché de l’immobilier. En moyenne, le mètre carré d’un terrain non bâti peut vous revenir 20 fois moins cher qu’un terrain constructible présentant les mêmes constructible. Ce qui veut donc dire que le prix du mètre carré de ce type de terrain peut osciller entre 0,50 et 10 euros.

Vous pouvez donc acquérir un terrain non constructible à des prix intéressants et réaliser une très bonne affaire. L’avis d’un notaire pour estimer le prix d’un terrain non constructible vous sera d’une grande aide. Si ce dernier vous donne une estimation assez faible, vous pourrez soit augmenter le prix ou l’exploiter pour vos activités.

Quel est l’impact d’un bien immobilier non constructible sur la valeur marchande ?

Le prix alléchant d’un terrain non constructible peut donner de quoi réfléchir, mais constitue sans l’ombre d’un doute un excellent investissement immobilier. En effet, plusieurs paramètres interviennent en général dans la détermination du prix de vente d’un terrain. Il s’agit notamment de :

–          La taille du terrain. Plus un terrain présente une grande superficie, plus son prix augmente. Mais si votre terrain est un peu trop grand pour recevoir un bâtiment et ne peut tout de même pas servir à des fins agricoles, vous aurez un peu de mal à vendre un terrain énorme.

–          Le type de terrain a également un impact prépondérant sur le prix d’un terrain. Par exemple, un terrain agricole est beaucoup plus cher par rapport à un site non agricole ou non bâti.

–          Les caractéristiques naturelles comme la présence d’arbre ou de plans d’eau… peuvent donner plus de valeur à un terrain.

–          Enfin, l’emplacement géographique d’un terrain participe énormément au calcul de son prix de vente d’un terrain. Plus ce dernier est éloigné des villes, moins cher il vous reviendra. Ce qui s’applique également à un terrain non constructible. Vous pouvez donc opter pour l’achat de terrains non constructibles situés en région pour obtenir des prix plus bas.

Pour ce qu’il en est des terrains non constructibles, il n’y a pas vraiment de règles qui influencent sa valeur. Tout dépend de l’emplacement, du charme du terrain et des besoins de l’acheteur. Mais les caractéristiques naturelles peuvent aussi jouer en la faveur du vendeur de terrain non constructible et augmenter sa valeur.

Coût des biens immobiliers non bâtis en fonction de leur utilisation

Bien que le prix de vente d’un terrain non constructible peut être 20 fois moins cher que celui d’un terrain non constructible, l’utilisation finale joue un rôle prépondérant dans le calcul du prix. En effet, un terrain non constructible peut être exploité soit comme un terrain agricole ou un terrain de loisir.

Le prix moyen d’une propriété agricole

Les terrains agricoles depuis les années 1990 ont connu une montée vertigineuse des prix qui sont passés de 0,3 euro à des prix pouvant atteindre environ 1,5 million d’euros. Si le terrain agricole est vendu en location, le prix de l’hectare ne peut excéder les 4500 euros. Par contre, dans certaines régions notamment les terres viticoles avec un fort potentiel agraire et les terrains présentant de faibles espaces cultivables, les prix peuvent vite grimper.

Quel est le prix d’un terrain de loisir ?

Un terrain constructible peut être converti en zone de loisirs en fonction de sa présentation et ses atouts écologiques. Alors si vous comptez acquérir un terrain non constructible pour y construire un site de loisirs, il faudra prévoir environ 0,4 euro par mètre carré soit 4000 euros l’hectare. Cependant, vous risquez de dépenser bien plus lors de l’achat si les sites de loisirs sont déjà construits.

Selon les différentes caractéristiques du site de loisirs, vous pourrez déterminer comment l’espace sera exploité et quelles sont les différentes activités qui seront proposées pour attirer le grand public. Vous avez donc l’embarras du choix (camping, trekking…) pour ce qu’il en est des activités et des perspectives commerciales alléchantes.

Déterminer le tarif d’un bien non constructible en marchandant

En utilisant la technique du marchandage ou de la négociation, vous pourrez obtenir au meilleur prix des terrains de loisirs ou agricoles. Veillez tout de même à recenser les points sur lesquels négocier et prenez vos précautions afin de réaliser une bonne affaire.

Lorsque vous achetez un terrain non constructible, quelles mesures devez-vous prendre ?

Pour obtenir un bon prix lors de l’achat d’un terrain non bâti, prenez la peine de :

  • Etablir le budget maximal à ne pas dépasser lors de l’acquisition d’un terrain
  • Réaliser une étude de marché afin d’obtenir une bonne estimation du prix de vente
  • Faire recours à des sites de comparaison en ligne ou à un spécialiste de l’estimation des prix des biens non constructibles
  • Définir de façon précise la zone d’exploitation qui vous convient

Tirer parti des failles du terrain

Le meilleur moyen d’obtenir un bon prix est de déterminer les défauts du terrain non constructible et de les utiliser à votre avantage. Ils constituent d’excellents arguments en négociation pour convaincre le vendeur et réduire considérablement le prix de vente du terrain. Les différents problèmes que présente un terrain et qui peuvent jouer en votre faveur sont :

  • La localisation du terrain. Vérifiez si le terrain est situé près d’une route ou dans une zone très fréquentée.
  • Le fait que le terrain ne puisse jamais changer de statut et devenir constructible ce qui est d’ailleurs le cas pour presque tous les terrains de loisirs
  • Le prix de vente qui peut s’avérer plus élevé par rapport au prix habituel sur le marché
  • La position du terrain. Si ce dernier est difficile d’accès et très éloigné.

Prenez également la peine de vous renseigner sur la durée du terrain sur le marché. S’il a été mis en vente depuis longtemps et n’a toujours pas trouvé d’acheteurs, vous pouvez tourner cette situation à votre avantage et l’acheter à un prix plus bas. En plus, les terrains non constructibles dont notamment les terrains de loisirs n’attirent pas souvent les acheteurs généralement intéressés par d’autres types de biens immobiliers. Néanmoins, cela ne s’applique pas toujours pour les terrains agricoles qui suscitent parfois une concurrence rude entre acheteurs surtout dans les zones agricoles particulières.

L’achat d’un terrain non constructible est-il avantageux ?

Il est bon de rappeler que le prix du mètre carré d’un terrain non constructible peut vous revenir au minimum à 0,5 centime. N’est-ce pas une excellente affaire ? Si un terrain non constructible revient aussi moins cher, c’est tout simplement parce que comme son nom l’indique, il ne peut malheureusement pas être aménagé. Ce qui fait donc qu’il présente moins d’intérêt aux yeux du grand public qu’il a moins de valeur et est même difficilement vendu.

Certains ont parfois tendance à penser qu’en achetant un terrain non constructible, ils pourront le rendre constructible afin de le revendre à prix d’or. Ce qui risque de ne pas arriver, car un terrain est classé non constructible souvent pour des raisons de sécurité ou parce qu’il présente des risques naturels.

Pourquoi dépenser de l’argent pour un terrain qui n’a pas le potentiel de devenir un bâtiment ?

À en voir les raisons pour lesquels un terrain est qualifié de non constructible, il est tout à fait évident de se demander si l’achat de ce type de terrain en vaut la peine. L’acquisition d’un terrain non constructible peut constituer un excellent investissement si vous arrivez à en tirer profit.

Généralement, un terrain non bâti peut être utilisé pour plusieurs situations :

  • Vous pouvez installer sur un terrain non bâti un terrain de jeu, un camp de vacances pour enfants et adultes ou y développer des activités de loisirs en plein air
  • Vous pouvez vous lancer dans les cultures maraîchères ou agricoles sur le terrain non bâti
  • Vu que vous l’achetez à un prix bas, le risque financier est très faible. À défaut de prendre de la valeur (ce qui peut arriver dans le cas des terrains non constructibles proches des métropoles), vous ne perdrez vraiment pas de l’argent.
  • Si vous tenez à avoir une seconde source de revenus, l’exploitation des sites non constructibles comme des places de stationnement payantes est une excellente idée
  • Ne vous méprenez pas : l’achat d’un terrain non constructible n’est qu’un investissement spéculatif. Vu qu’il est rare qu’un terrain change de statut et devienne constructible, si le statut venait à changer comme par miracle et bien vous ferez clairement de gros bénéfices sur votre investissement.

Par ailleurs, si vous tenez à faire construire votre maison sur un terrain non constructible, c’est peine perdue. La meilleure option est de vous tourner plutôt vers l’achat d’un lot de terrain. Mais si votre région ne présente malheureusement pas d’espace constructible, l’achat d’une maison démolie, restaurée ou abandonnée est une meilleure alternative. Veillez tout de même à vous informer sur les frais liés à la démolition et à les prendre en compte avant de prendre une décision.

Quelle est la meilleure façon de générer de l’argent à partir d’un terrain non constructible ?

L’achat d’un terrain peut être soumis à des conditions spécifiques, ce qui n’est pas le cas pour les terrains non constructibles. Ce dernier est par contre considéré comme inutile alors qu’ils présentent des potentiels non négligeables s’ils sont exploités convenablement. Pour tirer profit de votre investissement dans l’achat d’un terrain non constructible, pensez à :

Plantation ou l’élevage

Avec l’agriculture ou l’élevage, vous pourrez tirer le meilleur parti de votre site. À défaut de pouvoir planter vous-mêmes vos légumes, vous pouvez louer cet espace à des agriculteurs si votre terre est cultivable. L’élevage en plein ayant aujourd’hui le vent en poupe, vos terrains non constructibles peuvent être transformés en pâturages pour le bétail. Ce qui devrait intéresser les éleveurs et constituer pour vous une source de revenus supplémentaires.

Créer des parkings

En zone urbaine, un terrain non constructible peut être transformé en parking. À cet effet, il faudra s’assurer auprès de la municipalité que vous disposez des autorisations nécessaires pour pouvoir construire un parc de stationnement.

Recevoir des entreprises saisonnières

Si le terrain se situe près d’une route avec un trafic important ou au carrefour de plusieurs villages, il va intéresser à coup sûr les entreprises automatisées (distributeurs alimentaires), les points de restauration rapide et les magasins mobiles.

Si vous êtes un entrepreneur, vous pouvez installer sur votre terrain non bâti un distributeur automatique pour générer des revenus. Prenez tout de même la peine de vous rassurer que le terrain présente les conditions et autorisations nécessaires avant de l’acheter.

Créez un lieu de rassemblement pour les habitants de votre ville

Que diriez-vous de faire de votre espace, un lieu de rassemblement (lieu de loisirs, terrain de camping, foires…) ? Cette idée ingénieuse peut vous rapporter beaucoup d’argent à condition que le terrain présente les conditions requises pour être exploitées et attrayantes comme un étang pour la pêche ou les baignades.

Créer une énergie propre

Très souvent, les terrains non constructibles s’étendent à perte de vue. Ces espaces pourraient intéresser les producteurs d’énergie propre pour y installer des éoliennes ou panneaux photovoltaïques.

N’oubliez surtout pas de travailler avec les autorités locales afin d’obtenir les autorisations pour ce type d’exploitation. Soyez tout de même raisonnable, car tous les terrains ne peuvent pas générer de l’énergie verte.

Taxes et dépenses liées aux terrains non constructibles

Si vous êtes propriétaire d’un terrain non constructible, il est clair que vous aurez des impôts à payer chaque année comme c’est le cas pour un terrain constructible. Vous risquez même d’obtenir des taxes à verser à la mairie ou l’hôtel de ville si vous n’exploitez pas ce site pendant plus de cinq.

En outre, toutes les dépenses liées à l’exploitation de votre site non bâti sont à votre charge (frais de raccordement à l’eau et à l’électricité). Si vous n’habitez pas sur votre terrain non constructible, renseignez-vous au préalable auprès de la municipalité pour savoir si l’infrastructure nécessaire doit être fournie par le propriétaire ou le locataire.

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