Modèle compromis de vente : exemple, contenu, tout savoir

Lorsque vous désirez effectuer une vente, il est important de prendre certaines dispositions ce qui nécessite la signature d’un compromis de vente, mais également d’un délai de rétractation. Du moment où l’acquéreur et le vendeur ont trouvé un terrain d’entente sur les conditions et le prix de vente du bien immobilier, il faut donc conclure le deal à travers la signature d’un avant-contrat qui n’est rien d’autre qu’une promesse de vente. Il s’agit d’un document où les parties prenantes prennent l’engagement de respecter les différentes conditions listées. 

Par ailleurs, il faut savoir que la rédaction d’un compromis ne se fait pas sur un coup de tête. Il est bien important de suivre une démarche bien définie. Comment rédiger un compromis de vente ? Découvrez à travers cet article la procédure à suivre pour la rédaction d’un compromis de vente.

Rédaction d’un compromis de vente

Encore appeler promesse unilatérale de vente, la rédaction d’un compromis de vente doit se faire sous conseil ou en la présence d’un notaire, d’un agent immobilier, que de le réaliser par soi-même. En effet, le notaire ou l’agent immobilier est mieux placé pour vous à accompagner dans les procédures, et en particulier les modalités, mais aussi à vous fournir les informations nécessaires qui doivent transparaitre dans le document. Toutefois, nous vous proposons dans la suite un guide que vous pourrez suivre pour la rédaction de votre compromis de vente.

Il peut arriver que la signature d’un compromis de vente se fasse entre deux particuliers sans la présence d’un notaire, ou d’un agent immobilier. Pour garantir la valeur légale du document et la mise en forme d’une vente immobilière, il est d’une importance capitale de suivre un modèle de compromis de vente.

Quelles informations doivent comporter le compromis de vente ?

Le compromis de vente doit comporter sur un certain nombre d’informations, particulièrement :

• La présentation des deux parties qui sont l’acquéreur et le vendeur tout en indiquant chacun dans cette partie de ‘’entre les soussignés’’ son nom, prénom, adresse, date et lieu de naissance.

Après avoir fait la présentation, la phrase suivante doit suivre : « le promettant, c’est-à-dire, le propriétaire du bien immobilier s’engage à conférer au bénéficiaire le droit d’acquérir le bien identifié ci-dessous. Ce qui est accepté par le bénéficiaire également qui s’engage lui aussi en tant qu’acheteur potentiel. »

• L’identification des biens. À ce niveau, il faut lister le ou les biens tout en les décrivant. En outre il faut renseigner la surface, le nombre de mètres carrés sans oublier, de faire par s’il est question d’un terrain, d’une maison, d’un immeuble, etc. Par ailleurs, si le bien est en copropriété, il faut renseigner le nombre de pièces, les accessoires, etc.
• L’indemnité d’immobilisation. Le compris de vente doit être assorti d’un délai expirant tout en précisant la date. Il faut mentionner que si la vente ne se réalise pas dans la durée définie puisque le bénéficiaire peut désister, ce dernier doit pouvoir solder une indemnité d’immobilisation en termes de dédommagement.
• Il faut également la manière d’acquisition du bien auprès du promettant. À cet effet, il faut noter l’origine du bien et auprès de qui le bien est acquis.
• Il faut également notifier le montant de la vente. Par la suite notifier, si la vente s’est concrétisée, et le montant de vente à payer est élevé à telle somme.
• Il faut noter également les probables conditions suspensives.
• La situation du bien immobilier. Le bien immobilier doit être certifié et qu’il peut être occupé ou de notifier si le bien est hypothétique.
• L’attribution des biens. À ce niveau, les deux parties doivent préciser la date limite de signature de l’acte authentique qui atteste la concrétisation définitive de la vente.
• Le droit de rétractation. Dès lors que le compromis de vente est signé, l’acheteur acquerra un exemple original du compromis et jouit alors d’un droit de rétractation qui lui permettra d’abandonner la vente dans un délai maximal de dix jours.

Pour ce qui est du montant à payer, la promesse de vente doit évoquer le coût des dépenses du professionnel en charge de la vente et du particulier en charge du paiement.

Nous vous conseillons de notifier toutes les informations et caractéristiques nécessaires que possible du bien immobilier dans le contrat afin de permettre à l’acquéreur de mieux comprendre au cours de la signature. C’est une stratégie qui permet au vendeur de ne pas se retirer ou au pire, si le vendeur remarque qu’il y a des informations clés qui manquent de ne pas prendre des mesures contre vendeur.

Généralement, le compromis de vente dispose d’une clause suspensive qui sert au vendeur de prévoir une garantie en patientant que le preneur procède aux diligences essentielles à l’acquisition d’un prêt bancaire ou d’un permis de construire.

Quels documents mettre dans le modèle compromis de vente ?

Dans le cas d’une vente d’un logement, les documents à annexer nombreux.

Il faut savoir qu’il faut référer plusieurs diagnostics immobiliers techniques aux compromis de vente. À cet effet, le vendeur doit choisir un diagnostiqueur immobilier qui réalisera les expertises de son bien immobilier.

Voici pour vous les différents diagnostics que doit mener le diagnostiqueur avec les différentes dates.

• Le diagnostic amiante : c’est un diagnostic qui a une valeur continuelle. Il n’est donc pas d’une nécessité de le faire à plusieurs reprises.
• Le diagnostic relatif au plomb qui a une validité d’un an
• Les risques naturels et technologiques qui sont d’une validité de 6 mois
• Le diagnostic termite qui est valable pour 6 mois
• La performance énergétique d’une validité de 10 ans
• L’assainissement non collectif est valable pour 3 ans
• L’installation intérieure de gaz de plus de 15 ans pour une validité de 3 ans
• L’installation intérieure d’électricité de plus de 15 ans qui est valable pour 3 ans

Quand il s’agit d’une vente de copropriété, en plus des documents listés il faut y joindre des documents à annexer :

• les documents corrélatifs à la disposition de l’immeuble
• la fiche synthétique de la copropriété ;
•  la règlementation de copropriété et l’état descriptif de division
• les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années sauf dans le cas où le vendeur et le syndic n’en possèdent pas.

Les mentions à ne pas oublier dans le compromis de vente :

Il faut savoir qu’il faut mentionner d’autres documents qui sont d’une importance capitale dans le compromis de vente. Il s’agit entre autres de :

• La dénomination des parties (les coordonnées du vendeur et de l’acquéreur)
• La Nomination du bien (l’adresse du bien immobilier qui fait objet de la vente)
• Les charges et serments qui peuvent peser sur le bien. Ces charges peuvent être les servitudes, les hypothèques, une location en cours. S’il n’y a pas de charge, il faut également le notifier.
• Le droit de rétractation
• Les clauses suspensives
• La date du transfert de propriété, mais également la date de la jouissance du bien
• Le montant du bien
• Les charges annexes
• La durée de validité du compromis de vente et date butoir de signature de l’acte de vente définitif
• Le dossier de diagnostic technique (DDT)

Modèle de compromis de vente :

1. VENDEUR

Monsieur ou Madame en mentionnant le nom et les prénoms

Né le (la date de naissance)

Marié à ou Veuf de ou Séparé de en indiquant le nom du conjoint ou de la conjointe tout en précisant les dates de mariage/divorce/décès, mais également l’instance qui a certifié l’acte ou Célibataire

Née le (date de naissance)

Résidant au (donnez l’adresse précise).

S’il y a plusieurs vendeurs, il faut les lister en respectant la même procédure.

2. L’ACHETEUR

Monsieur ou Madame (le nom et prénoms de l’acheteur)

Né le (la date de naissance)

Marié à ou Veuf de ou Séparé de,… le nom et prénom du conjoint tout en donnant les dates de mariage/divorce/décès et l’instance qui a établi l’acte ou Célibataire

Née le (la date de naissance de l’acheteur)

Résidant au (donnez l’adresse précise)

Comme c’est le cas avec le vendeur, s’il y a plusieurs acheteurs, il faut les mentionner en suivant la même procédure.

Il faut noter que si la vente se fait entre plusieurs acheteurs et vendeurs, les uns et les autres devront agir de manière conjointe et solidaire entre eux et doivent mentionner dans la présente « LE VENDEUR » et « L’ACHETEUR » au singulier.

3. LE MANDATAIRE (S’il y en a un)

S’il y a un mandataire, il faut renseigner l’ensemble de ses coordonnées allant de son nom et prénom à son adresse.

4. OBJET ET DESIGNATION

Ici, il faut écrire : « le vendeur prend l’engagement à vendre à l’acheteur l’immeuble désigné ci-après.

L’acquéreur accepte et s’engage à en faire l’acquisition au prix qui a été convenu, sous réserve des conditions suspensives énumérées 

Le bien concerné par ce compromis est un immeuble à usage d’habitation sis à (adresse du bien), comprenant : ( il faut donner tous les détails, la nature du bien, l’usage des pièces…)

D’une superficie de … m2. »

Il faut préciser si le bien intègre une cave, une chambre de service…

Dans le cas où le bien est en copropriété, il faut notifier :

• Le numéro du ou des lots :
• Le nombre de millièmes :
• Les références cadastrales :

Tel au surplus ledit immeuble existe et se comporte en son état actuel, avec toutes ses dépendances, sans aucune exception ni réserve.

L’acheteur déclare le bien connaître pour l’avoir visité et dispense le vendeur d’une plus ample désignation.

5. ORIGINE DE LA PROPRIETE ET SITUATION (inclure la description détaillée du logement vendu, ainsi que sa situation : libres, loués, occupés, etc.)

À ce niveau, il faut donner la description du bien et sa situation qui peut être libre, loué, occupé, etc. pour le faire il faut décrire comme suit :

« L’objet de la vente est le bien suivant : ( appartement, maison individuelle, maison en lotissement, terrain constructible… )

• Situé à l’adresse suivante : (donnez l’adresse exact)
• Composé de : (donnez la nature et l’emploi des pièces)
• D’une superficie de … m2 (il faut tenir compte de la surface Loi Carrez pour faire le calcul s’il s’agit d’un logement en copropriété)
• Et des accessoires suivants ( notifier tous les accessoires qui s’y trouvent à savoir le jardin, le garage, l’abri de jardin, la piscine, etc.)
• Les équipements communs (ascenseur…)

Si le bien est en copropriété :

• Numéro du ou des lots : [ ]
• Nombre de millièmes : [ ]
• Références cadastrales : [ ]

Après cela, il faut faire suivre la phrase suivante

‘’L’acquéreur déclare avoir une connaissance totale des propriétés faisant objet du présent promesse de vente pour les avoir visités et mesurés, et décharge de ce fait le vendeur d’une plus ample désignation.’’

6. ORIGINE DE PROPRIÉTÉ

Sur l’origine de propriété, le vendeur déclare qu’il est seul détendeur desdits biens et droits immobiliers pour les avoir obtenu de (nom de l’ancien propriétaire ) (à suivre) par acte notarié établi le (la date) par Me (le nom du notaire ) domicilié à (l’adresse du notaire ).

Par ailleurs, le vendeur prend l’engagement à fournir à première demande du rédacteur de l’acte notarié tous titres de propriétés et pièces nécessaires à la vente.

7. CHARGES GREVANT L’IMMEUBLE

Les servitudes et urbanismes

Le vendeur déclare qu’à sa connaissance, les propriétés du présent promesse de vente ne sont à sa connaissance grevés d’aucune servitude apparente ou résultante de la situation naturelle des lieux ou des textes et règlements en vigueur sur l’urbanisme.

Les hypothèques et privilèges

Le vendeur déclare qu’à sa connaissance, les propriétés ou biens objet de la présente promesse de vente sont libres de tout privilège ou hypothèque.

La situation locative

Le vendeur déclare que les biens à vendre seront le jour de l’entrée en jouissance libre de tout bail ou occupation.

Le droit de rétraction

Selon de l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, l’acquéreur non professionnel dispose d’un droit de rétractation dans un délai porté à 10 jours par la loi 2015-990 du 6 août 2015 dite « Loi Macron ». Ce délai prend effet à compter du lendemain de la première présentation de la lettre préconisée l’avisant le présent acte.

La rétractation, pour être valable, devra être notifiée au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties semblables pour la définition de la date de réception ou d’attribution.

Si l’acheteur exerce son droit de rétractation dans le délai précisé précédemment, l’acheteur regagnera le dépôt de garantie sans sanctions ou retenues.

Si l’acheteur n’exerce pas son droit de rétractation, le dépôt de garantie sera vu comme un acompte sur le prix de vente.

8. CONDITIONS GÉNÉRALES DE LA VENTE

La vente devra se réaliser sous les conditions suivantes, que le bénéficiaire s’oblige à exécuter :

• acquérir les biens vendus dans l’état où ils se trouveront le jour de l’entrée en jouissance sans garantie d’aucune sorte de la part du marchand relatif aux vices de toute nature les différentes structures comme le sol, le sous-sol ou les bâtiments, sauf s’il a connaissance de certains.
• prendre aussi les propriétés vendues sans garantie de contenance, toute dissemblance en plus ou en moins, s’il y en a, excéda-t-elle le vingtième, devant faire le bénéfice ou le manque à gagner du bénéficiaire ;
• supporter les servitudes inertes, apparentes ou non, continues ou discontinues, pouvant grever les propriétés vendues, profiter de celles actives s’il y en a.
• gracier, à partir du jour de l’entrée en jouissance, toutes charges, impositions et charges, étant émis que la taxe foncière sera acquittée par les deux parties au prorata de leur occupation dans l’année civile de l’accès des biens ;
• réaliser son affaire personnelle de la continuité ou résiliation de toute police d’assurance captivant les biens loués ;
• s’acquitter de tous les frais, droits et honoraires découlant des présentes et de ses suites ;
• payer les travaux déterminés par une réunion de copropriétaires à partir de ce jour, le vendeur prend l’engagement, pour sa part, à payer ceux déterminés jusqu’à ce jour, qu’ils soient exécutés ou pas.

À dénombrer de la signature de l’acte authentique, l’acheteur aura la propriété de l’immeuble.

Il en aura la disposition à compter du (noter la date)

9. CONDITIONS SUSPENSIVES ET PARTICULIÈRES 4

Les clauses suspensives générales

La présente promesse de vente est acceptée et autorisée sous les conditions suspensives suivantes :

• Capacité, pouvoir : que le vendeur justifie d’un droit de propriété régulier et jouit de la capacité et des pouvoirs essentiels à la signature de l’acte authentique ;
• Urbanisme : qu’un certificat d’urbanisme concernant les propriétés objet du présent arrangement soit obtenu et qu’il ne démontre aucune charge ou servitude, autre que celles définies ci-dessus, de nature à limiter le droit de propriété ou de bénéfice ou à rendre l’immeuble inadapté à sa destination ;
• Droit de préemption : que l’exercice d’aucun droit de primauté ne fasse bloc à l’exécution de la vente, qu’il émane d’une institution publique ou de toute autre personne ;

Les clauses suspensives particulières

1^er cas :

Il faut noter qu’elles deviennent obligatoires lorsque l’acheteur fait recours à un prêt.

Le présent compromis de vente est autorisé et accepté sous la formalité suspensive que l’acquéreur obtienne, d’ici le (la date) au plus tard, un ou plusieurs prêts du montant global nécessaire au financement de son acquisition.

L’acquéreur déclare de ce fait :

Que la somme qui doit servir de financement s’étale comme suit :

• Prix principal de la vente : (montant)

• Frais notariés : (montant)

• Autres frais : (montant)

TOTAL : (montant)

Qu’elle sera financée de la façon suivante :

• Apports personnels et assimilés : (montant)

• Montant total des emprunts : (montant)

Total de la somme pour financer : (montant)

Au moyen des prêts qu’il va souhaiter à des formalités compatibles avec ses potentialités de remboursement, concordant aux conditions suivantes :

• Montant maximal de remboursements mensuels au cours de la première année : remboursements de (montant)

• Montant maximal du taux d’intérêt : (montant)

• Durée minimale du prêt : (mentionner le nombre d’années. Le bénéficiaire devra justifier du dépôt de sa demande de financement auprès d’une banque ou d’un courtier en prêt dans les 10 prochains jours après la signature du présent compromis.

La présente condition suspensive sera prise en compte comme réalisée dès que l’acheteur aura reçu une ou plusieurs offres de prêts qui lui permettront de couvrir le montant total d’emprunts essentiel au financement de son achat et concordant à ses potentialités de remboursement telles qu’indiquées ci-dessus.

Elle sera aussi considérée comme réalisée, selon à l’article 1178 du Code civil, dans l’éventualité où l’acheteur aurait fait bloc à son exécution en raison particulièrement du défaut de dépôt, du dépôt tardif ou du dépôt approximatif des dossiers de demandes d’emprunt.

L’acquisition ou la non-obtention du ou des prêts doit être annoncée par l’acheteur au vendeur par lettre recommandée un mois au moins avant l’échéance de la date butoir de validité du présent compromis de vente.

2^ème cas

Quand l’acquéreur ne fait pas recours à un prêt, il faut :

Abnégation à la condition suspensive relative au financement

L’acquéreur déclare financer son achat sans avoir eu recours à un prêt et renoncer en conséquence à la condition suspensive relative au financement. Conformément à l’article 18 de la loi du 13 juillet 1979, l’acquéreur confirme cette renonciation en recopiant de sa main la déclaration suivante :

“Je soussigné(e) (nom et prénom) preneur du présent compromis de vente, déclare effectuer cet achat sans recourir à aucun emprunt. Je reconnais avoir été informé que si, néanmoins, je souhaitais solliciter un prêt, je ne pourrais plus me prévaloir de la condition suspensive de son obtention prévue par la loi du 13 juillet 1979.”

Les  effets des conditions suspensives

Dans le cas où aucune des conditions suspensives énumérées ci-dessus, le présent compromis sera considéré comme nul et non avenu, chacune des parties reprenant sa pleine et entière liberté, et le vendeur récupèrerait la libre jouissance de l’immeuble ci-dessus désigné. Le montant de garantie sera remis au preneur sans formalité, intérêt ou pénalité, à moins que l’acheteur ne prenne la décision de laisser aux clauses ayant pour but de le protéger et de procéder en tout état de cause au transfert de propriété.

Si la condition suspensive se réalise, la vente sera régularisée en l’étude de Me (nom et prénom du notaire) dans le délai de (donner le nombre de jours) à dénombrer de la réalisation de ladite condition.

10. PROPRIÉTÉ ET JOUISSANCE

L’acheteur sera le propriétaire des biens ou propriété à partir du jour de la signature de l’acte authentique de vente ci-après prévue et il entrera en possession à partir du même jour.

11. PRIX

La présente vente est autorisée et acceptée moyennant le prix principal de (montant).

Le prix sera payable à compter du jour de la signature de l’acte authentique.

Il est clairement attendu et admis qu’à défaut du versement du montant de vente entre les mains du notaire qui a rédigé de l’acte authentique la vente sera scrutée comme nulle et non avenue, le transfert de propriété ne pourra avoir lieu et le dépôt de garantie sera considéré comme acquis au vendeur.

12. DÉPÔT DE GARANTIES

Pour approuver le présent compromis de vente, l’acheteur a avancé la somme de (le montant) entre les mains de Me (Nom, prénom ), désigné comme séquestre amiable, ainsi que le marchand le reconnaît.

Dans le cas où la condition suspensive se réaliserait, le montant déposé sera considéré comme un acompte sur le prix de vente.

Dans le cas où la condition suspensive ne se réaliserait pas, le montant déposé sera retourné entièrement à l’acheteur, sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit.

13. RÉALISATION DE LA VENTE

Dans le cas où toutes les conditions suspensives seraient réalisées, la vente sera normalisée dans un délai de (le nombre de jours) à compter de l’accomplissement desdites conditions, par acte notarié aux minute de Me (Nom et prénom du notaire).

Si l’une des parties déniait d’émarger l’acte authentique de vente ou manquait le jour de la convocation devant le notaire à la date limite prévue par le précédent acte, elle pourra y être obligée par les recours légaux, sans oublier que les frais de poursuite seront à sa charge.

En outre, elle devra s’acquitter de la somme de (montant) à l’autre partie à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale.

14. SIGNATURE

Fait à : (lieu), le (date), en (donner le nombre d’exemplaires)

Le vendeur                                                                                     L’acquéreur

Signature                                                                                             Signature