Du fait de son taux élevé, l’investissement en EHPAD est très apprécié par plusieurs personnes qui en disent beaucoup de bien. De plus, avec une inadéquation entre la demande et l’offre dans le domaine, les investisseurs définissent ce projet d’investissement comme une bonne affaire. Toutefois, ces quelques points positifs ne font pas de cet investissement, un placement sans risque. La question de comment bien investir et s’en sortir sans d’énormes pertes se pose donc. Les investisseurs qui débutent auront ainsi raison de se méfier, quels que soient les bons côtés de la chose. Dans ce cadre, des conseils d’investissement seront donc très utiles pour s’en sortir de la meilleure des manières.
Notre point de vue sur l’investissement dans un EHPAD
Se lancer sur un projet d’investissement, dans un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes, figure parmi les placements les plus intéressants en France. Et ce n’est pas le fruit du hasard. En effet, avec cet investissement, les personnes bénéficient de certains avantages fiscaux et peuvent percevoir leurs loyers de manière sécurisée. Des avantages qui sont des conséquences logiques de l’augmentation des personnes âgées dans l’Hexagone.
Placement dans un EHPAD, un investissement porteur
Pour de nombreuses personnes, investir dans un EHPAD est une excellente idée. Et ceci est notamment dû au fait que le marché des résidences médicalisées pour séniors est en plein essor. En effet, en France, on peut compter jusqu’à 7 500 EHPAD avec près de 600 000 résidents. Alors que selon les statistiques de l’INSEE, le nombre des personnes âgées pourrait avoisiner les 2 millions d’ici 2060.
Dans ce cadre, les investissements en EHPAD à Toulouse sont porteurs, puisqu’on note une demande évolutive en résidence médicalisée. De plus, notre point de vue sur cet investissement reste positif, car il assure des loyers sécurisés. Le procédé de mise en place du système permet à un investisseur averti d’écarter les risques locatifs et de bien s’en sortir.
Par ailleurs, grâce à cet investissement, vous pouvez profiter :
- D’une rentabilité élevée ;
- De l’avantage fiscal ;
- D’une absence des contraintes administratives.
Amortir le bien sur une trentaine d’année
Dans le cadre d’un investissement en EHPAD, vous avez la possibilité d’amortir le bien et aussi le mobilier. Un détail qui donne encore plus raison à ceux qui souhaitent investir dans ce projet. Ils percevront, en effet, que tous ces détails sont en leur faveur, ce qui est d’ailleurs bien le cas. En effet, cette possibilité d’amortir le bien fait partie de ces grands avantages de cet investissement. Un amortissement dont la durée peut aller jusqu’à 30 années.
De cette manière, celui qui investit est en mesure de louer sa propriété tout au long de la période et ainsi obtenir une réduction de l’impôt sur revenu. Ce sont tous ces détails qui favorisent une optimisation du rendement d’u tel investissement.
Combien coûte l’investissement ?
Il est bien évident qu’un investissement dans un EHPAD est suffisamment bénéfique pour l’investisseur. Cependant, avec une analyse beaucoup plus approfondie, on peut retrouver un certain bémol, il s’agit notamment du prix de l’investissement. En effet, il faut détenir un budget vraiment conséquent pour prétendre acquérir un bien immobilier médicalisé. Selon les secteurs, vous devez débourser entre 100 000 € et 500 000 € pour détenir une chambre médicalisée. Pour négocier dans certaines résidences, il est même possible de se retrouver bien au-dessus de cet intervalle. Toutefois, il est toujours préférable de payer en moyenne deux chambres à 150 000 € que de débourser 300 000 € pour une. Cela permettra une diversification de l’investissement.
Cependant, ce coût de l’investissement quelque peu élevé ne change pas notre avis sur les placements dans un EHPAD. Cette cherté n’est, en effet, pas suffisante pour tourner dos à cet investissement.
Dans votre procédure, vous devez toujours garder en tête que cet investissement, ne donne pas droit à un simple logement. En effet, celui qui investit dans ce secteur s’offre aussi le mobilier, sans oublier les différents services inhérents à la résidence. En outre, avec ces établissements, vous profitez d’un confort d’investissement et une certaine sécurité qui n’est pas forcément garantie dans les maisons de retraite classiques. Gardez tout de même que ces nombreux atouts ne valent quand même pas que vous surpayiez votre bien.
Possibilité de faire une moins-value en cas de revente du bien
En plus, du coût de placement élevé, l’investissement en EHPAD, présente un autre inconvénient. En effet, il s’agit du fait que vous risquez de faire une opération blanche lors de la revente de votre bien. D’un certain point de vue, cela est beaucoup plus une faiblesse qu’un risque.
Le taux de rendement d’un ancien EHPAD est supérieur au taux du neuf. Ainsi, quand il s’agit de la revente, il est compliqué de trouver un repreneur, sauf dans le cas où le prix est baissé de façon raisonnable. Une telle réduction vous permettra de vous aligner sur le taux de rendement de l’ancien.
Toutefois, sachez qu’il est possible de contourner cette faiblesse. En effet, il suffit de procéder à la revente avant que le bail n’arrive à son terme. En cédant en milieu de bail, le nouvel investisseur peut profiter d’avantages fiscaux. Cela vous évitera de dévaloriser votre bien, ce qui serait le cas lors d’une vente à la fin du bail, puisque l’acheteur n’aurait plus d’avantages fiscaux.
Optimisation de la valeur de l’investissement
En fonction de notre analyse, nous sommes toujours persuadés que l’investissement dans un EHPAD en vaut la peine. Toutefois, pour arriver à rentabiliser, des précautions doivent être prises. En effet, certains pièges en cours de route seront à éviter. Aussi, il faudra mettre certaines procédures en œuvre pour parvenir à une optimisation du coût de l’investissement.
Faire attention au piège des prix élevés des chambres médicalisées
D’abord, vous devez faire attention au prix que proposent les promoteurs de résidences médicalisées. En effet, ces derniers n’hésitent pas à survendre leurs établissements pour tirer grand profit de votre investissement. Ils mettent en avant les avantages fiscaux, mais aussi la rentabilité contractuelle se situant en 4 et 5 %. Vous devez rester éveillé et fuir ses « carottes » pour ainsi être en mesure de rentabiliser votre placement.
Dans ce secteur, les prix au mètre carré sont bien supérieurs aux valeurs pratiquées dans le secteur immobilier classique. De plus, une mise en conformité fréquente reste importante pour des services de qualité et le respect des normes sécuritaires. Des mises en conformité régulières qui peuvent revenir beaucoup trop onéreuses, ce qui n’oblige pas forcément à vendre trop cher. En effet, l’investisseur doit acquérir un bien à un prix raisonnable pour ainsi optimiser la rentabilité de son investissement.
Opter pour le dispositif de défiscalisation adéquat pour son investissement
L’autre conseil pour réussir son placement en EHPAD est de trouver le bon dispositif de défiscalisation. Vous devez connaître l’essentiel sur les avantages fiscaux pour ainsi optimiser le coût de votre placement. Dans ce cadre, il est possible d’investir comme Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Ce statut pourrait vous permettre de profiter d’un amortissement comptable du bien. Dans le cas d’un déficit foncier, on réalise une imputation sur les revenus locatifs des années qui suivent.
Par ailleurs, le placement dans un EHPAD à Toulouse peut se faire avec le dispositif Censi-Bouvard. Grâce à ce mécanisme, l’investisseur réduit son impôt sur revenu à hauteur de 11 % de la valeur HT du bien. Celui-ci ne devra donc pas avoir un coût de revient qui dépasse les 300 000 €.
En contrepartie de l’avantage fiscal, les investisseurs doivent être d’accord sur une location de 9 ans au minimum. Ici, la réduction d’impôt ne se fait pas de façon instantanée, elle dure sur la période de location. Enfin, grâce au dispositif, vous pouvez aussi profiter d’une réduction de 100 % de la TVA sur la valeur du bien.
Faire un bon choix du programme
Pour bien réussir son investissement en EHPAD à Toulouse, la chambre médicalisée doit être minutieusement choisie. Généralement, on retrouve 3 différents types de programmes EHPAD, dont les externalisations, les programmes neufs et les reventes. En vue de faire un bon choix, il faudra suivre certains critères importants :
- Choisir un établissement de qualité ;
- Sélectionner un exploitant de qualité ;
- Signer un bail avec de bonnes conditions ;
- Choisir le bon emplacement pour l’établissement.
Comme vous l’aurez perçu, l’emplacement fait partie des critères les plus importants dans le cadre de votre investissement. L’idéal est de repérer un programme dans une ville telle que Toulouse où il fait bon vivre. Aussi, il faudra s’assure que la ville est prisée par les séniors. Dans le cas où vous préférez investir dans l’ancien, il est important de vérifier le taux de remplissage de l’établissement et consulter ses bilans comptables.
D’autre part, il faudra aussi veiller aux conditions de bail pendant de son placement. Lors de la durée de vie de votre investissement, vous êtes liés au gestionnaire de l’EHPAD. Consultez entre autres les modalités de paiement des loyers, le rendement proposé et la répartition des charges.
Opter pour un vendeur d’expérience et le bon exploitant
Dans le but de bien investir dans un EHPAD, attardez-vous d’abord sur la qualité du promoteur. Cette dernière doit être irréprochable. Vous devez savoir :
- S’il est reconnu et surtout fiable ;
- S’il a une bonne santé financière ;
- S’il a réussi ses précédents programmes.
Ces différents détails permettront d’avoir un meilleur aperçu et d’être guidé lors du choix du promoteur.
Ces mêmes points devront revenir quand il s’agira de choisir un exploitant de qualité, dans le cadre de la gestion du bien. Ceci est d’une grande importance puisque la réussite du projet dépend de la solidité du gestionnaire. En plus d’être expert dans le secteur, ce dernier devra être habitué à gérer des résidences médicalisées avec 80 lits au minimum. Intéressez-vous également au chiffre d’affaire de l’exploitant ainsi qu’au nombre de résidences qu’il gère. Ces détails vous éviteront de vous tromper dans votre choix et de garantir un investissement réussi dans un EHPAD.
Demander l’accompagnement d’un professionnel pour bien placer dans un EHPAD
Il est évident qu’un investisseur peut bien conduire son projet s’il suit les bonnes démarches. Cependant, en optant pour un professionnel du domaine, il sera capable d’anticiper des risques et d’optimiser sa rentabilité. Celui qui débute dans le secteur a plus que jamais besoin d’un expert pour l’accompagner dans son investissement. Dans ce cadre, il suffit juste de contacter un conseiller en gestion de patrimoine indépendant qui vous guidera et vous permettra de réussir votre projet. En effet, grâce à un soutien fiable, vous pouvez vous lancer dans votre placement en EHPAD en toute confiance et sans stress. Lors des démarches, vous serez épaulé par le spécialiste qui vous accompagnera du début jusqu’à la réalisation du projet.
Le conseiller en gestion de patrimoine indépendant met toutes ses connaissances et compétences à votre service lors de la procédure. N’hésitez pas à le solliciter, quelles que soient vos préoccupations.
Par ailleurs, vous pourrez avoir besoin des services d’un expert-comptable pour ce qui est de l’amortissement du bien et de la TVA. Certains conseillers en gestion de patrimoine indépendants disposent dans leur service d’un comptable, ce qui vous évitera de partir en chercher. Ainsi, dès le début, vous avez une vision comptable du projet et c’est le cas jusqu’à la fin. De cette façon, c’est le comptable qui se chargera d’établir les déclarations à faire aux impôts, et vous facilite ainsi la tâche.
En conclusion
Pour conclure, notre réponse à la question « faut-il investir dans un EHPAD » est « oui ». Mais notre avis positif est subordonné à des dispositions que doivent prendre les investisseurs pour la réussite de leur projet. Il n’y a pas d’investissement immobilier sans risques, c’est donc à vous de faire le bon choix du programme d’investissement en EHPAD.
En appliquant, les conseils et avis que nous avons donnés, vous serez en mesure d’assurer la rentabilité de votre placement. Il faudra aussi rester vigilant, car une potentielle rentabilité ne garantit pas un placement réussi sur tous les points.
